전월세신고(임대차신고) 확정일자 전입신고 임차인 필수!!

전월세신고와 확정일자에 대해 헷갈리는 부분이 많은 것 같습니다. 임차인의 입장에서는 전월세신고를 하면 확정일자를 받을 수 있기 때문에 필수로 해야합니다. 전월세신고(임대차신고), 확정일자, 전입신고에 대해 총정리해드리겠습니다.

 

전월세신고(임대차신고), 확정일자, 전입신고란?

전월세신고

전월세신고는 주택임대차 계약 신고제라고 합니다. 정식명칭은 임대차신고입니다. 이하 전월세신고라고 칭하겠습니다. 전월세신고는 2021년 6월 1일부터 주택임대차 계약을 체결할 때 이를 신고하도록 의무화한 제도입니다. 부동산 임대계약에 관련된 법률에 따라 전월세계약의 내용을 공개하고 세무 당국에 신고하는 절차를 가리킵니다. 온라인신고는 부동산거래관리시스템(클릭하여 바로가기)에서 하면됩니다. 아래에 상세히 안내해드릴게요.

 

확정일자

확정일자는 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것을 말합니다. 이전에는 편의상 전입신고와 같이 이루어졌었는데 전월세신고가 계약 체결일 30일이내로 정해져 있어서 요새는 보통 전월세신고를 하며 확정일자를 부여받습니다. 또한 전월세 대출을 받을 경우에는 확정일자를 받은 계약서가 필요하므로 계약서를 작성하셨다면 전월세신고를 하며 확정일자를 꼭 받아두어야 대출이 가능합니다.

전입신고

전입신고는 새로운 거주지로 이전한 날부터 14일 이내에 신고의무자가 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 합니다. 신고의무자는 세대주입니다. 다만, 세대주가 신고할 수 없는 경우에는 그를 대신해 세대를 관리하는 사람, 전입한 본인, 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자, 세대주의 직계혈족, 세대주의 배우자의 직계혈족, 세대주의 직계혈족의 배우자도 가능합니다. 새로운 거주지로 이전한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

전월세신고 상세내용

1. 신고의무

임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고하도록 되어 있습니다. 위임신고도 가능합니다. 단, 임대차계약서를 첨부하면 단독신고 가능하고 보통은 임차인이 단독신고합니다. 전월세신고를 하면 임차인이 받아야하는 확정일자도 자동으로 부여됩니다. 꼭 기억하세요.

2. 신고대상주택

아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 기숙사·고시원이 신고대상주택입니다. 그 외 주거 목적 건물인 공장, 근린생활시설도 전월세신고가 가능합니다. '주택임대차보호법 제2조 상의 주택'이니 참고하세요. 중요한 내용은, 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택임대차 계약이 신고대상이라는 것입니다. 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하나, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외됩니다. 수도권 전역, 광역시, 세종시 등의 시 지역의 주택은 신고대상이며, 지방 도 지역 군 단위는 제외됩니다.

3. 신고방법

방문신고는 임대차 목적물의 소재지 관할 주민센터에서 할 수 있습니다. 예를 들어, 거주 주소지가 서울이라도 세종특별자치시 소재 목적물 계약 시 목적물 소재지 관할 주민센터로 방문하여 신고 해야합니다. 이 경우에는 온라인신고가 훨씬 편하겠네요. 온라인신고 방법 알려드릴게요. 온라인신고는 부동산거래관리시스템(클릭하여 바로가기) 또는 부동산 전자계약시스템에서 할 수 있습니다. 

4. 유의사항

신고의무를 위반할 시에는 4만원에서 100만원의 과태료가 부과됩니다. 단, 제도 계도기간인 2024년 5월까지는 과태료 부과가 유예됩니다. 위에 말씀드렸던 것과 같이 기존 주택 임대차 계약이 2021년 6월 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신의 경우에는 임대차신고 대상에 해당되지 않습니다. 다만, 2021년 6월 이후 갱신이 되었으나, 임대료 변동이 있고 변동된 임대료가 보증금 6천만원 또는 차임 30만원 초과인 경우에는 전월세신고 대상에 해당됩니다.

 

전월세신고 방법

전월세신고 방법에 대해 상세히 알려드릴게요. 방문신고는 임대차 목적물의 소재지 관할 주민센터로 임대차계약서와 신분증을 가지고 가시면 됩니다. 방문신고의 대리인신고는 계약서, 자필서명위윔장, 위임자 신분증 사본, 대리인 신분증을 대리인이 지참하면 신고가 가능합니다. 

여기서는 온라인신고 방법에 대해 자세히 알려드릴게요. 온라인신고는 임대차계약서와 신분증을 대신할 공동인증서(구 공인인증서)가 필요합니다. 금융인증서로는 온라인신고가 불가능합니다. 

 

STEP1

부동산 거래 관리 시스템으로 들어갑니다. 인터넷 포털사이트에서 검색어 '임대차신고', '주택임대차신고제' , '확정일자'등 을 입력하면 부동산거래관리시스템이 검색됩니다.

https://rtms.molit.go.kr/index.do

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

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STEP2

시군구 메인 화면에서 상단 메뉴의 로그인 버튼을 클릭하여 로그인을 합니다. 이때 공인인증서가 필요합니다. 

STEP3

임대차신고를 진행하기 위하여 [신고서 등록] 버튼을 클릭합니다. 계약서를 보고 신고서를 잘 작성하고 임대차계약서도 스캔하거나 사진 찍어 잘 업로드 합니다.

STEP4

접수된 임대차신고서를 공무원이 확인 후 [승인처리]를 하면 진행상태에 [신고완료]로 변경됩니다. 작업구분란에 [필증인쇄] 클릭 시 신고필증을 인쇄할 수 있습니다.

 

 

이렇게 전월세신고를 마치면 확정일자를 받을 수 있으므로 전월세신고, 확정일자까지 완료가 됩니다. 잔금 치르고 이사하는 날로부터 14일이내에 전입신고를 마치시면 모든게 완료 됩니다. 단, 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 이사한 당일 전입신고를 하도록 하는 것이 좋겠습니다.